不動産エージェントとして活躍を目指す方へ。 本記事では、買付証明書の基本から、契約前後に必要な知識、信頼されるエージェントになるためのポイントを解説します。 不動産仲介業において欠かせない「買付申込」に関する実務的な知識を深め、即戦力として活かしましょう。

🧠 そもそも「買付証明書」とは？

「買主がこの物件を◯◯万円で購入したい」という意思を、正式に書面で提示するものです。不動産取引においては、この買付証明が取引のスタートとなる重要な書類です。

📄 買付証明書の役割

• 買主の購入意思を明確に伝える
• 口頭ではなく書面が必須（買付がないと交渉が進まない）
• 売主との価格・条件交渉のスタートライン
• 優先交渉権の取得（※法的拘束力はない）
• 2番手・3番手の買付が入ることもあり

⚠️ 買付提出時の注意点

• いきなり出さず、事前に元付業者とコミュニケーションを取る
• タイミングと伝え方が信頼関係を左右する

💰 価格交渉（指値）について

【基本の考え方】

• 売出からの経過日数
• 売主の事情（購入価格・残債・住み替え理由など）
• 過去の買付履歴

「いくらで買いたい」ではなく、「なぜこの価格なのか」を伝える姿勢が信頼を生む

🏠 満額で買付すべきケース

• 絶対に欲しい物件は満額がベスト
• 成約率が圧倒的に高まる

満額を入れるべき代表例：

• 子どもの学区が限定されている
• 他に検討者がいる
• 「この物件しか無理」と買主が強く希望している

🧮 収益・投資物件の場合

• 条件次第では購入しない選択肢もあり → 指値はあり
• ただし、市場相場や売主の感情を考慮する
• 指値が通ったら必ず購入する覚悟を持つ

💴 資金条件の信頼度ランク（強い順）

1. 現金購入（審査不要）
2. 事前審査 通過済み
3. 事前審査中
4. 事前審査 未実施

✅ 買付と同時にやるべきこと

• 買付提出と同時に、住宅ローンの事前審査を進める
• 金融機関・年収・借入予定額などを買付書類に明記

💴 手付金について

手付金の目的

• 契約成立の証明
• 契約に対する拘束力を持たせる

禁止事項

• 手付金の貸付・分割払い（宅建業法違反の可能性）

解約手付の仕組み

解除者	方法
買主	手付金を放棄して解除
売主	手付金の倍返しで解除

※契約書に「解約手付」の明記と「解除期限」の記載が必要

相場の目安

• 法律上の制限はないが、100万円前後が一般的
• 売主が宅建業者の場合、販売価格の20%以内が上限

🎯 売主の心理

• 手付金が多い＝本気度が高いと判断される
• 手付金が少ない＝キャンセル懸念

📝 買付前後で交渉になることが多い項目

主な交渉ポイント

• 測量・境界明示（誰が負担するか／有無）
• 建物解体費（更地渡しか現況渡しか）
• 引渡し状態（現況有姿か、修繕・残置物対応ありか）
• 不具合・修繕の有無（雨漏り・シロアリ・設備不良等）

→ 特約や契約書での記載と整合性を取ることが重要

📚 まとめ：買付前後のスタンス

• 「とりあえず買付」ではなく、本気の意思表示として提出
• 売主の事情や元付業者との関係性を考慮
• 不動産エージェントとして、提案力・交渉力が問われる重要な局面

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