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BLOG 研修 (売買)重要事項/契約/決済/調査/ 安川 亮介

2025/06/17

【不動産エージェント募集】買付申込・契約前後の基礎知識|RE/MAX Revo

不動産エージェントとして活躍を目指す方へ。 本記事では、買付証明書の基本から、契約前後に必要な知識、信頼されるエージェントになるためのポイントを解説します。 不動産仲介業において欠かせない「買付申込」に関する実務的な知識を深め、即戦力として活かしましょう。

🧠 そもそも「買付証明書」とは?

「買主がこの物件を◯◯万円で購入したい」という意思を、正式に書面で提示するものです。不動産取引においては、この買付証明が取引のスタートとなる重要な書類です。

📄 買付証明書の役割

  • 買主の購入意思を明確に伝える
  • 口頭ではなく書面が必須(買付がないと交渉が進まない)
  • 売主との価格・条件交渉のスタートライン
  • 優先交渉権の取得(※法的拘束力はない)
  • 2番手・3番手の買付が入ることもあり

⚠️ 買付提出時の注意点

  • いきなり出さず、事前に元付業者とコミュニケーションを取る
  • タイミングと伝え方が信頼関係を左右する

💰 価格交渉(指値)について

【基本の考え方】

  • 売出からの経過日数
  • 売主の事情(購入価格・残債・住み替え理由など)
  • 過去の買付履歴

「いくらで買いたい」ではなく、「なぜこの価格なのか」を伝える姿勢が信頼を生む

🏠 満額で買付すべきケース

  • 絶対に欲しい物件は満額がベスト
  • 成約率が圧倒的に高まる

満額を入れるべき代表例:

  • 子どもの学区が限定されている
  • 他に検討者がいる
  • 「この物件しか無理」と買主が強く希望している

🧮 収益・投資物件の場合

  • 条件次第では購入しない選択肢もあり → 指値はあり
  • ただし、市場相場や売主の感情を考慮する
  • 指値が通ったら必ず購入する覚悟を持つ

💴 資金条件の信頼度ランク(強い順)

  1. 現金購入(審査不要)
  2. 事前審査 通過済み
  3. 事前審査中
  4. 事前審査 未実施

✅ 買付と同時にやるべきこと

  • 買付提出と同時に、住宅ローンの事前審査を進める
  • 金融機関・年収・借入予定額などを買付書類に明記

💴 手付金について

手付金の目的

  • 契約成立の証明
  • 契約に対する拘束力を持たせる

禁止事項

  • 手付金の貸付・分割払い(宅建業法違反の可能性)

解約手付の仕組み

解除者方法
買主手付金を放棄して解除
売主手付金の倍返しで解除

※契約書に「解約手付」の明記と「解除期限」の記載が必要

相場の目安

  • 法律上の制限はないが、100万円前後が一般的
  • 売主が宅建業者の場合、販売価格の20%以内が上限

🎯 売主の心理

  • 手付金が多い=本気度が高いと判断される
  • 手付金が少ない=キャンセル懸念

📝 買付前後で交渉になることが多い項目

主な交渉ポイント

  • 測量・境界明示(誰が負担するか/有無)
  • 建物解体費(更地渡しか現況渡しか)
  • 引渡し状態(現況有姿か、修繕・残置物対応ありか)
  • 不具合・修繕の有無(雨漏り・シロアリ・設備不良等)

→ 特約や契約書での記載と整合性を取ることが重要

📚 まとめ:買付前後のスタンス

  • 「とりあえず買付」ではなく、本気の意思表示として提出
  • 売主の事情や元付業者との関係性を考慮
  • 不動産エージェントとして、提案力・交渉力が問われる重要な局面

RE/MAX Revoでは、不動産エージェントとして独立・活躍したい方を随時募集しています。 このような実践的な知識・ノウハウを学びながら、自分のビジネスを築きませんか?

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