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2025/06/17
【不動産エージェント募集】買付申込・契約前後の基礎知識|RE/MAX Revo
不動産エージェントとして活躍を目指す方へ。 本記事では、買付証明書の基本から、契約前後に必要な知識、信頼されるエージェントになるためのポイントを解説します。 不動産仲介業において欠かせない「買付申込」に関する実務的な知識を深め、即戦力として活かしましょう。
🧠 そもそも「買付証明書」とは?
「買主がこの物件を◯◯万円で購入したい」という意思を、正式に書面で提示するものです。不動産取引においては、この買付証明が取引のスタートとなる重要な書類です。
📄 買付証明書の役割
- 買主の購入意思を明確に伝える
- 口頭ではなく書面が必須(買付がないと交渉が進まない)
- 売主との価格・条件交渉のスタートライン
- 優先交渉権の取得(※法的拘束力はない)
- 2番手・3番手の買付が入ることもあり
⚠️ 買付提出時の注意点
- いきなり出さず、事前に元付業者とコミュニケーションを取る
- タイミングと伝え方が信頼関係を左右する
💰 価格交渉(指値)について
【基本の考え方】
- 売出からの経過日数
- 売主の事情(購入価格・残債・住み替え理由など)
- 過去の買付履歴
「いくらで買いたい」ではなく、「なぜこの価格なのか」を伝える姿勢が信頼を生む
🏠 満額で買付すべきケース
- 絶対に欲しい物件は満額がベスト
- 成約率が圧倒的に高まる
満額を入れるべき代表例:
- 子どもの学区が限定されている
- 他に検討者がいる
- 「この物件しか無理」と買主が強く希望している
🧮 収益・投資物件の場合
- 条件次第では購入しない選択肢もあり → 指値はあり
- ただし、市場相場や売主の感情を考慮する
- 指値が通ったら必ず購入する覚悟を持つ
💴 資金条件の信頼度ランク(強い順)
- 現金購入(審査不要)
- 事前審査 通過済み
- 事前審査中
- 事前審査 未実施
✅ 買付と同時にやるべきこと
- 買付提出と同時に、住宅ローンの事前審査を進める
- 金融機関・年収・借入予定額などを買付書類に明記
💴 手付金について
手付金の目的
- 契約成立の証明
- 契約に対する拘束力を持たせる
禁止事項
- 手付金の貸付・分割払い(宅建業法違反の可能性)
解約手付の仕組み
解除者 | 方法 |
---|---|
買主 | 手付金を放棄して解除 |
売主 | 手付金の倍返しで解除 |
※契約書に「解約手付」の明記と「解除期限」の記載が必要
相場の目安
- 法律上の制限はないが、100万円前後が一般的
- 売主が宅建業者の場合、販売価格の20%以内が上限
🎯 売主の心理
- 手付金が多い=本気度が高いと判断される
- 手付金が少ない=キャンセル懸念
📝 買付前後で交渉になることが多い項目
主な交渉ポイント
- 測量・境界明示(誰が負担するか/有無)
- 建物解体費(更地渡しか現況渡しか)
- 引渡し状態(現況有姿か、修繕・残置物対応ありか)
- 不具合・修繕の有無(雨漏り・シロアリ・設備不良等)
→ 特約や契約書での記載と整合性を取ることが重要
📚 まとめ:買付前後のスタンス
- 「とりあえず買付」ではなく、本気の意思表示として提出
- 売主の事情や元付業者との関係性を考慮
- 不動産エージェントとして、提案力・交渉力が問われる重要な局面
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