🌐外国人投資家向け不動産取引の実務と注意点

講師：株式会社グランアセットマネジメント 代表 田中様

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🔵業務概要と背景

• クライアントの約95％が外国籍投資家（主に英語圏・中華圏）
• 7年前から福岡で事業を展開し、累計500件以上の管理実績あり
• 日本の不動産法律に基づきながら、外国人対応に特化

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🧩外国人との取引における実務上の要注意ポイント

✅1. 登記関連（司法書士連携必須）

• 外国人は住民票がないため、代わりに現地の公証役場での宣誓供述書が必要
• 国や状況により、使えない書類もある（例：弁護士発行の証明 → 登記NG）
• 必ず司法書士と事前に確認することが重要

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✅2. 源泉徴収（売却時の税務処理）

• 非居住者（日本国外に生活拠点がある者）が物件を売却する場合：
  • 売主の納税義務を買主が肩代わりして10%を源泉徴収
  • → 残額を売主に支払い
• これは買主側の法的義務（知らなかったでは済まされない）

📌要チェック事項：

• 売主の現在の住所が海外か？
• 税務署への事前確認は必須！

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✅3. 賃貸収入に関する源泉徴収

• 事業用物件（テナント）：家賃収入の20%を源泉徴収 → 税務署へ納付
• 居住用物件：源泉不要
• → 借主の責任で対応必要、間違うと借主が罰則対象になる場合もある

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🏦送金・融資・法人活用の実務

✅送金関連

• 国によっては年間500万円以上の国外送金に制限あり（例：中国）
• 銀行は100万円超の送金でエビデンス必須
• 契約書や不動産資料を揃えて、1週間以上の余裕が望ましい

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✅融資と法人設立

• 新生インベストメント＆ファイナンスやSBJ銀行等が一部対応
• 基本は法人設立スキーム（日本法人で代表が外国人）
• 問題点：
  • 就労ビザがないと役員報酬を出せない（配当のみ可）
  • 出口戦略が難しく、節税にはなるが資金運用に制約あり

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🛠紹介・営業手法の工夫

🔗名刺活用術

• 名刺裏にQRコード→Web掲載物件（全国400件以上）
• QR経由でメルマガ登録→物件情報自動配信（現在約3,000人）

🔄紹介からの成約が強い

• 「面倒なお客さんほど、紹介元の信頼で次が決まる」傾向あり
• お金をかけた広告より紹介ネットワークの構築が鍵

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🟠英語での重説対応のリアル

• 宅建協会の書式をベースに、自社で全文英訳して運用
• 英語ができるだけでは不十分。宅建知識のある通訳者 or 宅建士が必要
• 重説所要時間は1時間以上。税や法務知識も問われる

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🟨まとめ：外国人取引での「超重要チェックリスト」

チェック項目	内容
売主の居住地	非居住者であれば、源泉徴収の要否を税務署に確認
契約前の司法書士連携	国ごとに必要書類が異なる（住民票の代替書類など）
賃貸物件の種別	事業用か居住用かで源泉義務が変わる
海外送金の準備	エビデンスの提出・送金タイミング調整
英語での対応体制	英訳済み書類＋知識ある人材の同席が必要

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📂ナレッジ格納名：「外国人投資家対応マニュアル（田中様講演要約）」
🔍検索キーワード：「非居住者」「源泉徴収」「外国人不動産投資」「送金対応」など

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