こんにちは！今回は、不動産売却に関する査定の基本をテーマにお話しします。不動産業界で働く方も、これから物件の売却を検討されている方も、ぜひ参考にしてください。

■ そもそも不動産仲介業とは？売却仲介がメインの仕事です

不動産仲介業と一口に言っても、「貸したい人」「借りたい人」「買いたい人」「売りたい人」など、いろいろなお客様がいます。

その中でも、実は最も重要なのが「売りたい人」＝売却仲介の仕事です。

RE/MAXの名前の由来でもある「Real Estate Maximum（不動産価値の最大化）」というミッションのもと、お客様の不動産を高く、早く売ることが僕らの使命です。

■ 査定の第一歩は「地番の取得」から

お客様から「この物件、売りたいんです」と相談されたら、まず最初にするのが所在地の確認ですが…

実は、不動産は住所ではなく「地番（ちばん）」で取引されるんです！

▼ 地番と住所の違い

• 住所 → 郵便物を届けるための表記
• 地番 → 不動産登記上の正式な土地の表記

特に福岡市内などでは、住所と地番が一致しないことがほとんど。正しい地番を調べるには、「ブルーマップ（ゼンリン地図）」を見るか、管轄の法務局に電話で問い合わせるという、ちょっとアナログな手段が有効です。

■ 公的書類を取得して物件を正確に把握しよう

地番がわかったら、次に行うのは登記簿や測量図などの公的書類の取得です。

主に取得する書類

• 登記簿謄本（土地・建物）
• 公図（構図）
• 地積測量図
• 建物図面
• 登記情報サービスで取得可能（※要個人登録）

これらを確認することで、所有者・面積・構造・権利関係などを正確に把握できます。ちなみに、書類は所有者の許可がなくても取得できますが、あえて許可を取ることで「他社よりも丁寧な印象」を与えることもできます。

■ 査定価格の出し方「3つの手法」

不動産の査定価格は、主に以下の3つの方法から総合的に判断します。

① 取引事例比較法（1番使う）

近隣の似たような物件の取引価格と比較して査定価格を算出します。

例：「隣の家が3,000万円で売れたから、うちもそれくらいかな？」という考え方です。

② 収益還元法（投資物件向け）

将来的に得られる家賃収入から逆算して価格を算出します。

「年間120万円の家賃収入 ÷ 利回り5% ＝ 2,400万円」のように計算。

③ 原価法（再調達原価法）

現在同じ建物を建て直す場合の建築費と、土地価格を合算して算出します。

建物の築年数による減価償却も考慮。

■ 不動産価格に影響を与える要素まとめ

査定価格を決めるうえで、物件そのものだけでなく周辺環境などの要素も重要です。

要素	影響内容
用途地域	商業地＞住宅地
容積率・建ぺい率	建てられる建物の規模に直結
土地の形・高低差	整形地・平坦地が高評価
駅近・周辺施設	利便性が高いと価値が上がる
階数・向き・日当たり	高層階・南向きは人気
管理状態・修繕積立金	マンションの場合はここ重要
ハザードマップ	水害リスクが価格に影響
地域のブランド・学区	地名や学区の人気も価格差に影響
売買時期	市場の動向で価格が変動（福岡は今上昇中）

■ 売却活動の方法いろいろ！地元営業も超重要！

査定が終わって、売りに出すと決まったら、次は販売活動です。

主な販売手法

• インターネット掲載（SUUMO・ａｔ-ｈｏｍｅなど）
• フレンズ（宅建協会）・レインズ（業者間）
• SNS・YouTube発信
• 看板の設置（近隣からの問合せも期待）
• オープンハウス
• 飛び込み訪問・近隣挨拶（実は重要！）

特に「飛び込み営業」は、近隣住民との会話から次の売り物件が見つかるケースも多く、営業のプロとしてやっておくべき行動です。

■ まとめ｜査定業務は“地道”だけど最重要スキル！

今回の研修内容をまとめると、**査定は営業の命！売り物件を集められる人が最強！**ということ。

実務を通して経験値を積みながら、以下をしっかり押さえておきましょう。

• 地番の調査と書類取得の流れ
• 査定方法（事例比較／収益／原価）の考え方
• 価格に影響する要素の理解
• 販売活動はネットだけじゃない！地元営業も重要！

不動産エージェントにご興味ある方はこちらから説明会を予約