不動産登記簿に関する実務ナレッジまとめ

1. 登記簿の基本構成と呼び名

• 正式名称：登記事項証明書（かつては「登記簿謄本」）
• 現在は法務局によりすべてコンピューター化されており、紙の原本ではなく電子管理
• 実務では「登記簿」と呼ばれることが多い

登記簿の3つの構成

1. 表題部：不動産そのものの物理的情報（所在地、構造、面積、家屋番号など）
2. 甲区（権利部）：所有権に関する事項
3. 乙区（権利部）：抵当権や地役権など所有権以外の権利

2. 表題部に関するポイント

• 所有者が変更された場合など、1ヶ月以内に変更登記の申請が法律上義務
• 新築・増築・取壊しなどの建物変更があった場合にも申請が必要
• 表題登記は「土地家屋調査士」が行う（司法書士ではない）
• 実態と登記の情報が食い違っているケースが多いため、契約前にしっかり確認
• 現況と不一致があれば登記変更が必要。よくある例：未登記増築・面積不一致

3. 権利部（甲区・乙区）のポイント

甲区（所有権）

• 所有者の名前と住所、所有権の移転理由（売買・相続など）が記載
• 所有権移転は「保存登記（新築時）」「移転登記（売買・相続など）」がある

乙区（所有権以外の権利）

• 抵当権や根抵当権、地役権などが記載
• 登記簿の文言：「抵当権設定」や「抵当権抹消」など
• 線が引かれていない抵当権は残っている＝要注意

共同担保目録とは？

• 住宅ローンなどで複数の不動産（土地＋建物など）をまとめて担保設定する場合に作成される
• 「この抵当権は複数の不動産にかかっていますよ」と示す付属書類

4. 実務上のチェックポイント

• 最新の登記事項証明書を取得して確認（古いものでは最新の登記状況が反映されていない）
• 登記内容と現況が一致しているか？（未登記増築、面積不一致、構造変更など）
• 負担事項（抵当権・差押え・地役権など）の有無
• 土地が農地や保安林等に該当していないか？

5. 登記に関連する取引時の注意点

• 登記簿の負担欄に記載があるものは「契約時に買主へ説明が必要」
• 抵当権が抹消されていない場合、抹消登記手続きをしてから引渡し
• 売主が複数人いる場合（共有）や法人の場合は、権限確認が必要
• 司法書士の見積書取得には「固定資産評価証明書」「納税通知書」「権利証」などが必要

6. 中間省略登記（三者間売買）について

• A→B→Cという3者売買の場合、登記をA→Cで直接行う方法
• 所定の条件を満たせば合法。ただし実務上は以下に注意：
  • B（不動産業者）が登記を経由しないため、登記関係書類をしっかり準備
  • 所有権移転の意思確認や売主の同意文書が必要
  • 印鑑証明書の有効期限（3ヶ月）に注意

7. 海外在住・外国籍所有者に関する登記の特例

• 所有者が海外在住の場合、日本の住所がないため本人確認が煩雑
• 日本領事館で発行される「在留証明書」や「サイン証明」が必要
• 国によって制度が異なる（例：中国なら公証書、ドイツなら大使館証明 など）
• 必ず事前に司法書士と連携し、必要書類を確認

8. 建物未登記・増築などに関する注意点

• 未登記建物は所有権移転登記ができない → 登記してから売買
• 増築部分が未登記のまま引き渡すと、買主がトラブルに巻き込まれるリスク
• 建築時期が古いと、登記内容と実際が乖離していることが多い
• 増築後の面積変更登記は「表題変更登記」が必要（調査士の仕事）

9. まとめ：登記簿活用の基本姿勢

• 契約前に必ず登記簿を精査する
• 表題部で現況と違いがないかチェック
• 甲区で所有権の経緯を確認
• 乙区で金融機関の抵当権などの有無を確認
• 未登記部分や増改築の登記漏れは専門家（調査士・司法書士）と相談

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